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　　央廣網(wǎng)河南分網(wǎng)消息 近期多地掀起土地增值稅“清繳風(fēng)暴”,但李嘉誠“長和系”旗下的和記黃埔、長江實(shí)業(yè)和新世界并未在清繳名單之列,引起廣泛關(guān)注。媒體指責(zé)“長和系”完成地產(chǎn)項(xiàng)目的1%需要4年時(shí)間是有意囤地。央廣網(wǎng)財(cái)經(jīng)記者調(diào)查發(fā)現(xiàn),“長和系”部分囤地項(xiàng)目的周邊樓面價(jià)已超地價(jià)近20倍。

　　面對(duì)囤地的指責(zé),“長和系”將責(zé)任歸咎到地方政府身上,李嘉誠曾公開表示“內(nèi)地未有一個(gè)政府部門正式發(fā)函”。

　　長和方面在回應(yīng)記者質(zhì)疑時(shí)稱,長實(shí)與和黃并無內(nèi)地囤地意圖,一直希望盡快完成發(fā)展及出售項(xiàng)目,以便套現(xiàn)資金再冀發(fā)展。

　　盤點(diǎn):“長和系”各地囤地項(xiàng)目竣工時(shí)間一推再推

　　近年來,“長和系”的囤地情況受到媒體的廣泛關(guān)注。有的項(xiàng)目開工近10年,仍然未見有開盤的動(dòng)靜,多個(gè)項(xiàng)目被指開發(fā)4年,僅完成1%。央廣網(wǎng)財(cái)經(jīng)記者統(tǒng)計(jì)和記黃埔上半年財(cái)報(bào)發(fā)現(xiàn),仍有13個(gè)項(xiàng)目存在囤地的嫌疑。

　　約定在2004年11月開工的北京十三陵附近的“皇家別墅”北新嘉園項(xiàng)目至今仍未有開盤動(dòng)靜。該項(xiàng)目在2012年的財(cái)報(bào)中規(guī)劃于2015年完成開發(fā),但在2013年的財(cái)報(bào)中,完工時(shí)間被推至2019年。

　　上海方面,長江實(shí)業(yè)與和記黃埔聯(lián)合獲得上海浦東新區(qū)世紀(jì)大道2-4地段世紀(jì)匯項(xiàng)目,該項(xiàng)目占地5萬多平方米,總投資額達(dá)47億元,但是直到拿地6年后的2011年3月18日才開工,2015年才能完成該項(xiàng)目的17%。

　　在廣東,和記黃埔也有多個(gè)樓盤延緩開發(fā)的情況。位于東莞厚街鎮(zhèn)的海逸豪庭項(xiàng)目自上世紀(jì)90年代開發(fā)至2007年,落成面積還不到1%。完工時(shí)間從2017年推后至2021年,開發(fā)周期已經(jīng)接近30年。位于珠海淇澳島的柏濤灣項(xiàng)目簽訂時(shí)間為2005年9月26日,但時(shí)至今日,僅完成了1%的開發(fā)。此外,位于惠州大亞灣澳頭住宅項(xiàng)目、中山翠湖住宅項(xiàng)目等,目前都僅完成了1%。

　　調(diào)查:北京十三陵項(xiàng)目樓面價(jià)已超地價(jià)近20倍

　　據(jù)和記黃埔2013年年報(bào),該公司在2013年結(jié)束時(shí)應(yīng)占土地儲(chǔ)備約為8300萬平方英尺(1平方米≈9平方英尺),其中97%位于內(nèi)地,內(nèi)地的地價(jià)約240元/平方英尺。據(jù)中國地產(chǎn)網(wǎng)估算,由于一二線城市房價(jià)較為堅(jiān)挺,按照2013年已確認(rèn)銷售的均價(jià)保守估算,和記黃埔手頭握有的土地未來可能賣出的房價(jià)已經(jīng)是原有地價(jià)的5倍多。

　　和記黃埔在北京的首個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目姚家園新村的逸翠園一期于2005年11月獲得銷售許可證,成交均價(jià)約9000元/平方米。到2011年,該項(xiàng)目的二期才獲得銷售許可證,成交均價(jià)已經(jīng)上漲到2.8萬元/平方米。

　　央廣網(wǎng)財(cái)經(jīng)記者調(diào)查發(fā)現(xiàn),“長和系”上述囤地項(xiàng)目周邊地產(chǎn)都存在不同程度的升值。例如,位于北京昌平區(qū)十三陵附近的“北京怡園”項(xiàng)目,樓面均價(jià)已達(dá)到24800每平米。據(jù)公開資料顯示,長江實(shí)業(yè)2005年斥資約1.84億元人民幣收購?fù)恋丶懊麨椤氨毙录螆@”的現(xiàn)有建筑物,并為拆遷事宜向北京嘉海興業(yè)公司支付2億元人民幣。以項(xiàng)目總面積29.8萬平方米計(jì)算,當(dāng)時(shí)的地面價(jià)格為1288元每平方米。樓面價(jià)約是地價(jià)的近20倍。

　　分析:“先囤地等升值”是港資企業(yè)慣用開發(fā)模式

　　根據(jù)我國《閑置土地處置辦法》,開發(fā)商閑置土地,如果屬于政府、政府有關(guān)部門的行為造成動(dòng)工開發(fā)延遲的,不做相應(yīng)處罰,擬訂閑置土地處置方案;但如果是企業(yè)原因而導(dǎo)致未動(dòng)工開發(fā)滿一年的,需按照土地出讓或者劃撥價(jià)款的20%征繳土地閑置費(fèi);未動(dòng)工開發(fā)滿兩年的,將會(huì)無償收回國有建設(shè)用地使用權(quán),并且土地閑置費(fèi)不得列入生產(chǎn)成本。

　　“長和系”這種“龜速”的開發(fā)模式,是否能被界定為“囤地“?上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭對(duì)央廣網(wǎng)財(cái)經(jīng)記者分析,開發(fā)速度慢未必就是開發(fā)商囤地,有可能涉及到動(dòng)拆遷和政府修改城市規(guī)劃的方面的因素,但是“長和系”這些項(xiàng)目的工程進(jìn)度明顯慢于國內(nèi)企業(yè),有囤地的嫌疑。他認(rèn)為,相關(guān)部門對(duì)于國家房地產(chǎn)開發(fā)的政策沒有很好地落實(shí)和執(zhí)行,一定程度上姑息和縱容了某些企業(yè)的行為。

　　據(jù)楊紅旭介紹,先拿地,等待土地升值或周邊配套齊全以后在開發(fā),是港資企業(yè)慣用的模式。“因?yàn)楦圪Y企業(yè)的負(fù)債率低,融資成本也比國內(nèi)企業(yè)低,但是,隨著中國利率市場(chǎng)化的進(jìn)程,港資企業(yè)日后的財(cái)務(wù)成本將升高�！睏罴t旭說。

　　“過去十年是中國樓市的黃金十年,房價(jià)、地價(jià)漲幅大,尤其是地價(jià),但是近年來土地價(jià)格漲幅趨緩,有的地方可能在未來幾年都不會(huì)有所增長,這種靠土地增值的模式將不再具有可操作性,預(yù)計(jì)港資企業(yè)將加快工程進(jìn)度,加快出手。”楊紅旭說。(記者 吉媛媛)