“最聰明的投資，是把握住關(guān)鍵的機(jī)會(huì)�！薄�—《投資家的100句財(cái)富箴言》

近幾年來，社區(qū)商鋪隨潮流逐漸興起，被稱之為“最后一公里的商業(yè)”，與整個(gè)社區(qū)關(guān)系緊密每個(gè)人都離不開這“生活最后一公里”其始終是日常生活的剛性需求因此，社區(qū)商鋪越來越受廣大投資客的追捧，逐漸成為財(cái)富增值的新寵。

瀾山望·潤街社區(qū)商鋪（瀾山望·潤街供圖）

社區(qū)商鋪四大價(jià)值優(yōu)勢

根據(jù)研究機(jī)構(gòu)預(yù)測，未來10年我國社區(qū)商業(yè)消費(fèi)將逐漸占據(jù)社區(qū)消費(fèi)零售總額的三分之一（數(shù)據(jù)來源：金融界網(wǎng)站），那么社區(qū)商鋪究竟有哪些優(yōu)勢？

首先是生存率高。社區(qū)商鋪與人們生活密切相關(guān)，經(jīng)營范圍滲透居民衣食住行，如24小時(shí)便利店、干洗店、早餐店、寵物店等，涵蓋多種業(yè)態(tài)，滿足多元經(jīng)營需求，且毛利率，生存率高。

第二是收益性穩(wěn)。曾有人說，社區(qū)商業(yè)經(jīng)營的是365天生意，穩(wěn)定是其最主要的特征。小區(qū)作為居民生活的載體，乃消費(fèi)最頻繁和集中的地方。中、大型社區(qū)一般擁數(shù)千戶家庭，上萬人流量，為社區(qū)商業(yè)提供成千上萬消費(fèi)需求。

第三是離客戶近。社區(qū)商業(yè)覆蓋小區(qū)及周邊居民生活最后一公里，讓商家與顧客擁無縫對(duì)接近距離優(yōu)勢，使社區(qū)商業(yè)更易衍生符合主流趨向的一站式消費(fèi)模式，提高社區(qū)商業(yè)到店率。同時(shí)，其還將增加更多元經(jīng)營模式，例如便捷配送等。

第四是復(fù)購率高。社區(qū)商鋪相對(duì)其他類型商鋪，其特性是為本社區(qū)及周邊社區(qū)常住民提供消費(fèi)服務(wù)，那么和周邊的業(yè)主粘性更強(qiáng)，且提供的產(chǎn)品可持續(xù)，進(jìn)而產(chǎn)生復(fù)購，隨著經(jīng)營時(shí)間越長，那么老業(yè)主客戶基數(shù)越大，進(jìn)而生意更好。

“一鋪穩(wěn)三代”成為趨勢

然而，社區(qū)商鋪固然好，但也有兩個(gè)最大的風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)：一是能否租出去，穩(wěn)定收租；二則是整體有沒有運(yùn)營服務(wù)，需要避免同質(zhì)化惡性競爭，提升商家的存活率，那么這就需要選鋪的技巧。

瀾山望·潤街實(shí)景（瀾山望·潤街供圖）

針對(duì)目前重慶的社區(qū)商鋪，先來看看幾個(gè)有關(guān)的“靈魂拷問”。

首先是在重慶，買商鋪會(huì)增值嗎？ 答案是肯定的。

前段時(shí)間，某樓盤因?yàn)椴豢煽沽π枰�退房退鋪處理，公開信里，政府相關(guān)部門，在法律文書里第一次體現(xiàn)了“商鋪增值”，增值數(shù)據(jù)為8.59%。當(dāng)然這里提到的是新樓盤商鋪，本身具有一定的增值空間。

第二，商鋪的增值，只是跑贏通脹，原來的“一鋪養(yǎng)三代”，已成為“三代養(yǎng)一鋪”？

事實(shí)上，好的商鋪能帶來資產(chǎn)安全性、收入穩(wěn)定性、回報(bào)長期性，需要我們?nèi)ミx擇可以“一鋪穩(wěn)三代”的商鋪。優(yōu)質(zhì)的商業(yè)地產(chǎn)，不能是坑，而去盡量追求穩(wěn)。

以下幾個(gè)商業(yè)門面的投資案例就能說明：優(yōu)質(zhì)的商鋪，是有能力一鋪穩(wěn)三代的。

案例A，約113萬入手，月租金約6000元，租給了開沙縣小吃店的，年化收益率約6.3%；案例B，約80萬入手，月租金約6500元，租給了開診所的，年化收益率約9.75%；案例C，購入約80000元/㎡，如今租金為1300元/㎡，年化收益率約19.5%。（備注：以上為真實(shí)案例，受市場和區(qū)域影響，租金僅供參考）

這3個(gè)買鋪案例，有的有暴擊，有的平穩(wěn)，但趨勢一致：盡量把自己綁定到較穩(wěn)健的商業(yè)大船上，獲得長期穩(wěn)定的現(xiàn)金流。

華潤商業(yè)的黃金占比

撕開上述3個(gè)案例的匿名標(biāo)簽：案例A、B是鳳凰城·潤街商鋪；案例C來自二十四城·潤街。

這些線索，能不能表明華潤的商業(yè)是艘穩(wěn)定的商業(yè)大船呢？光看案例不行，還需要更多條件來分析。

要想尋找“一鋪穩(wěn)三代”的秘訣就在無限接近穩(wěn)字。

在重慶，華潤商業(yè)一向美譽(yù)度極高，目前有1座萬象城、2座萬象匯、10個(gè)潤街，不停朝“穩(wěn)”字努力。

它的商業(yè)模式分為兩條線：一條稱之為“鐵三角”，比如凱旋天地、二十四城、鳳凰城，以“品質(zhì)大盤+購物中心+潤街”的綜合類型，形成高度聚集的商業(yè)集群，三者的完美閉環(huán)。

一條稱之為“兩點(diǎn)一線”，比如10個(gè)潤街，是“住宅+社區(qū)商業(yè)”，鎖定1公里范圍內(nèi)高頻次消費(fèi)客群。

瀾山望·潤街效果圖（瀾山望·潤街供圖）

但無論哪一條線，華潤商業(yè)的底層邏輯都一樣：講究黃金商業(yè)比。

住宅用地和商業(yè)配套的占比，到底多少合適呢？2014年有文件規(guī)定，住宅用地與商業(yè)配比要求商服設(shè)施面積占比不低于10%。剔除服務(wù)設(shè)施的面積后，在地產(chǎn)業(yè)界，約6%以內(nèi)的商業(yè)占比被認(rèn)為是黃金商業(yè)比，供給小于需求，商鋪不會(huì)飽和。

華潤的住宅商業(yè)比，盡量去守住6%這道黃金線，設(shè)計(jì)上就盡可能避免商鋪之間的過度競爭，比如華潤瀾山望·潤街，商業(yè)占比約5.5%。

瀾山望·潤街值得珍藏

目前，華潤24城·潤街、鳳凰城·潤街已成功展現(xiàn)了潤街的繁華，同時(shí)展現(xiàn)了華潤的招商實(shí)力和信譽(yù)。瀾山望·潤街作為華潤向南的首個(gè)潤街產(chǎn)品，將以專業(yè)的招商團(tuán)隊(duì)和過硬的產(chǎn)品力實(shí)現(xiàn)入市必火。

瀾山望·潤街·美食街，呈現(xiàn)出9大亮點(diǎn)：一是地段優(yōu)勢，雙黃金十字路口，干道臨街鋪；二是低商住比，5.5%的商住配比；三是唯一性，區(qū)域唯一的餐飲美食街，也是6大社區(qū)10多萬人消費(fèi)聚集地；四是稀缺性，區(qū)域唯一的潤街，全業(yè)態(tài)、全時(shí)段經(jīng)營；五是大外擺，非常規(guī)的大外擺，使用率高；六是學(xué)校鋪，學(xué)�！傲憔嚯x”，雙校環(huán)伺，上萬師生匯聚于此，價(jià)值兌現(xiàn)；七是輕軌鋪，離輕軌站口100米，10多萬人出行必經(jīng)之路，超級(jí)流量；八是醫(yī)院鋪，區(qū)域位置社區(qū)醫(yī)院即將開工，距離50米，未來升值潛力巨大；九是租約鋪，目前租約90%，品牌租約鋪，區(qū)域唯一特色美食集中街區(qū)，吸附強(qiáng)大消費(fèi)客流，為投資者保駕護(hù)航，穩(wěn)定收租。

目前，瀾山望·潤街美食街，已入駐大批品牌商鋪，比如“姚腦殼鮮燒牛肉”“喵記石鍋魚”“燈晃小酒館”“李火火火鍋”“悅串”“高端紅酒莊”等，另有精釀啤酒、淄博燒烤、望山茶樓、連鎖牙科等品質(zhì)商家火熱裝修中……

瀾山望·潤街美食街實(shí)景（瀾山望·潤街供圖）

根據(jù)瀾山望·潤街正在裝修并即將開業(yè)的幾位商家介紹，他們都是做了20多年的老餐飲人，有的家住巴南，在這邊開分店；有的商家是看中輕軌即將修通，周邊居住人群龐大，覺得有一定潛力；有的商家則是自購商鋪?zhàn)錾�意。總體來說大部分商家覺得潤街未來有很大的潛力和發(fā)展機(jī)會(huì)。

根據(jù)美食街項(xiàng)目進(jìn)展情況來看，在年內(nèi)大部分餐飲商家皆可開業(yè)，同時(shí)軌道18號(hào)線即將通車，該區(qū)域即將入駐大量業(yè)主，屆時(shí)美食街必將熱鬧非凡。目前根據(jù)項(xiàng)目情況來看，整體潤街已經(jīng)達(dá)到銷售尾聲。

據(jù)項(xiàng)目介紹，今年將會(huì)出完最后一批商鋪壓軸商鋪，或許是項(xiàng)目最為核心的一段商業(yè)。其對(duì)面是小學(xué)，側(cè)面是中學(xué)（規(guī)劃），輕軌臨項(xiàng)目100米左右，花溪工業(yè)園區(qū)近在咫尺，同時(shí)局部也是雙黃金十字路口，4大組團(tuán)出入口環(huán)繞，數(shù)萬人流集中匯聚于此，極具吸引力的美食街鋪，大部分帶租約，回報(bào)率6%以上，收益相對(duì)比較穩(wěn)定。

潤街以品質(zhì)，不負(fù)全城期待，以匠心和熱情，致敬每一位人士，巴南唯一潤街美食街，建面30-80㎡租約鋪火熱發(fā)售中。（余小米）