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　　央廣網(wǎng)北京10月8日消息 據(jù)中國之聲《央廣夜新聞》報(bào)道，上海市規(guī)土局近日表示，經(jīng)上海市人民政府同意，從10月8號起，上海市在全市范圍內(nèi)全面實(shí)施不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度。這就意味著，不動產(chǎn)登記將在全國四大直轄市全面落地。在國慶黃金周期間，全國多地出臺房地產(chǎn)限購限貸政策的情況下，上海的不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度，是否會對火熱的房地產(chǎn)市場產(chǎn)生影響？對此記者進(jìn)行了調(diào)查。

　　上海不動產(chǎn)登記制度出臺

　　據(jù)悉，在實(shí)施不動產(chǎn)統(tǒng)一登記后，原來的房地產(chǎn)登記將由不動產(chǎn)登記替代，因此現(xiàn)在的房地產(chǎn)權(quán)證書和登記證明也將停止發(fā)放，改為頒發(fā)《不動產(chǎn)權(quán)證書》和《不動產(chǎn)登記證明》。

　　對于市民關(guān)心的實(shí)施不動產(chǎn)統(tǒng)一登記前依法核發(fā)的各類不動產(chǎn)權(quán)屬證書、登記證明，則將按照“不變不換”的原則，繼續(xù)有效，權(quán)利不變動，證書也不需要更換。此外，為了方便企業(yè)和群眾，上海各區(qū)縣會將現(xiàn)有的房地產(chǎn)交易大廳調(diào)整為不動產(chǎn)交易登記大廳，房地產(chǎn)登記受理窗口調(diào)整為不動產(chǎn)登記受理窗口，直接受理不動產(chǎn)登記業(yè)務(wù)。

　　據(jù)悉，上海市政府在2月1號就已經(jīng)下發(fā)了“關(guān)于做好上海市不動產(chǎn)統(tǒng)一登記有關(guān)工作的通知”。通知表示，將由上海市規(guī)劃國土資源部門負(fù)責(zé)指導(dǎo)、監(jiān)督全市不動產(chǎn)登記工作，下設(shè)上海市不動產(chǎn)登記局，作為上海市的不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)，負(fù)責(zé)組織實(shí)施全市不動產(chǎn)統(tǒng)一登記工作。

　　今年6月12號，上海市奉賢區(qū)已經(jīng)在全市率先實(shí)施了不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度，截止9月27號，奉賢區(qū)共頒發(fā)7380本不動產(chǎn)權(quán)證書和11166本不動產(chǎn)登記證明。據(jù)了解，去年3月1號，醞釀7年之久的《不動產(chǎn)登記暫行條例》正式施行以來，國土資源部多次提出，要在2016年底前完成全國所有市縣發(fā)放《不動產(chǎn)證書》的目標(biāo)。根據(jù)國土資源部的數(shù)據(jù)，截至今年7月21號，全國已有170個地市、1451個縣（市、區(qū)）實(shí)施了不動產(chǎn)統(tǒng)一登記，在全國335個地市中，超過半數(shù)已經(jīng)落實(shí)，上海也是四大直轄市中最后一個全面實(shí)施不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的城市。

　　長期以來，我國的不動產(chǎn)處于分散登記的狀況，職能交叉、各自為政，不但制度成本高，而且很多技術(shù)上的問題也無法解決，造成了不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)不明晰、管理權(quán)責(zé)不明確，客觀上阻礙了不動產(chǎn)市場交易的正常運(yùn)行，影響了不動產(chǎn)權(quán)利人財(cái)產(chǎn)權(quán)益的實(shí)現(xiàn)，弱化了城鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展的動力。這次上海全面實(shí)施不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度，是否標(biāo)志這項(xiàng)工作在推進(jìn)過程中來到了一個重要的節(jié)點(diǎn)，特別是在近期房地產(chǎn)市場調(diào)控政策密集出臺的時刻？

　　今天，上海市住房城鄉(xiāng)建設(shè)管理委、市規(guī)劃國土資源局聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)本市房地產(chǎn)市場監(jiān)管促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的意見》，提出在繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行《關(guān)于進(jìn)一步完善本市住房市場體系和保障體系促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的若干意見》（即“滬九條”）的基礎(chǔ)上,進(jìn)一步強(qiáng)化市場監(jiān)管，加大執(zhí)法力度，規(guī)范市場秩序，堅(jiān)決遏制房價過快上漲態(tài)勢,確保本市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

　　在上海當(dāng)?shù)氐男侣効蛻舳私裢硗扑偷募磿r新聞中，有這樣的標(biāo)題：《上海公布六條措施，堅(jiān)決遏制房價過快上漲態(tài)勢》，這六條措施是指：進(jìn)一步加大商品住房用地供應(yīng)力度；進(jìn)一步加強(qiáng)商品住房用地交易資金來源監(jiān)管；進(jìn)一步加強(qiáng)新建商品住房預(yù)銷售管理；嚴(yán)厲查處房地產(chǎn)市場違法違規(guī)行為；全面實(shí)行存量住房交易資金監(jiān)管制度；加強(qiáng)政策解讀和宣傳……

　　不過，各地群眾對不動產(chǎn)登記制度和政策的掌握與了解情況并不一致。有市民說：“（你知道什么是不動產(chǎn)登記嗎？）大概知道點(diǎn)兒，是對那些固定資產(chǎn)進(jìn)行登記、確權(quán)吧。（那對于不動產(chǎn)登記有什么擔(dān)心的地方?jīng)]有）我應(yīng)該是沒有太大考慮，應(yīng)該以后對普通老百姓來說是一個比較不錯的事兒吧。遏制房產(chǎn)就是房地產(chǎn)往上炒作，就是房價抬高應(yīng)該會有一些幫助吧�！币灿惺忻裾f：“不是很了解，只是之前聽說過，天津現(xiàn)在好像也沒要求強(qiáng)制更換辦理吧，所以沒有特意去打聽。應(yīng)該是如果換房就更換了，如果不換就還是用房產(chǎn)證�！薄拔矣X得不動產(chǎn)（登記）就是把家里的房子登記了。（那你對這個不動產(chǎn)登記有什么疑惑的地方嗎）并沒有感覺出登記這個對我個人來說有什么好處。我感覺做了這個不動產(chǎn)登記以后，像比如說離婚的話涉及到財(cái)產(chǎn)分配或者是遺產(chǎn)繼承的時候，會不會出現(xiàn)一些不方便啊？”

　　各地推行不動產(chǎn)登記業(yè)務(wù)

　　今年國慶節(jié)前夕，有報(bào)道指出：鄭州不動產(chǎn)登記新政40天：辦證成了“老大難”；鄭州市不動產(chǎn)權(quán)證書“難產(chǎn)”惹民怨。“十一”國慶期間，河南鄭州完成并試上線運(yùn)行房產(chǎn)交易、不動產(chǎn)登記信息平臺，全市不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)全部正常上班。國慶長假，鄭州市不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)加速業(yè)務(wù)辦理，共辦結(jié)不動產(chǎn)登記權(quán)證書4400多本，占目前辦結(jié)總量的70%。假期過后第一個工作日，各不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)依舊一片繁忙景象。隨著簡易辦理程序的推出和以往積壓的業(yè)務(wù)日漸辦結(jié)，不動產(chǎn)登記業(yè)務(wù)辦理逐步順暢起來。

　　因?yàn)槟壳安粍赢a(chǎn)登記機(jī)構(gòu)受理最多的業(yè)務(wù)是二手房交易，工作人員采用人工發(fā)號的方法，來維持辦理秩序。金水區(qū)不動產(chǎn)登記分中心工作人員楊洋：“權(quán)利人來了之后我們現(xiàn)場是需要核對他本人的身份證信息、房產(chǎn)證的信息，還會加蓋我們的公章，來杜絕出現(xiàn)導(dǎo)號賣號的情況，另外我們會每天根據(jù)人流量來確定發(fā)號的數(shù)量，盡量滿足辦事群眾的需求。”在剛剛過去的國慶假期內(nèi)，鄭州市不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)正常上班，并推行簡易程序，共辦結(jié)不動產(chǎn)登記權(quán)證書4473本，而截至目前，全市總共辦結(jié)6383本�！耙�?yàn)楹喴壮绦蛑恍枰�輸入�?quán)利人的名字、身份證號、座落一些關(guān)鍵的信息就行了，然后咱這個出證也是在7個工作日內(nèi)，截止到目前金水區(qū)辦的證有2000多本，其中在國慶期間辦的就有1700多本，相比之前我們這個效率大大提高�！�

　　今年6月底，吉林德惠市和長春九臺區(qū)的不動產(chǎn)登記中心正式投入運(yùn)行，同時頒發(fā)了長春市首批不動產(chǎn)權(quán)證書。家住德惠市勝利街道辦事處元寶委的孔楊，成為長春市首批獲得不動產(chǎn)權(quán)證書的居民，新的不動產(chǎn)權(quán)證書與原房屋所有權(quán)證書相比，內(nèi)容更加詳細(xì)，新增了防偽二維碼、不動產(chǎn)單元號、不動產(chǎn)權(quán)利使用期限等信息。工作人員說：“以前有房證、土地使用證，現(xiàn)在這兩個證都合到這一個證上了。這次把這個證拿到手之后，再做交易什么的，到咱們不動產(chǎn)中心，一個地方就把所有的事都辦了。”

　　據(jù)了解，不動產(chǎn)登記涉及集體土地所有權(quán)；房屋等建筑物、構(gòu)筑物所有權(quán)；森林、林木所有權(quán)；耕地、林地、草地等土地承包經(jīng)營權(quán)；建設(shè)用地使用權(quán)；宅基地使用權(quán)；海域使用權(quán)等方面。德惠市國土資源局局長王洪才說：“不動產(chǎn)登記堅(jiān)持的是不變不換和方便企業(yè)群眾的原則，啟用新的不動產(chǎn)登記證后，原有權(quán)機(jī)構(gòu)已依法核發(fā)的權(quán)利證書證明繼續(xù)有效，只要不動產(chǎn)權(quán)沒有發(fā)生變化和交易，就可以不換新的不動產(chǎn)權(quán)證，舊證可以長期使用，舊證和新證可以并行使用。”

　　吉林省華恒房地產(chǎn)開發(fā)有限公司作為首批拿到不動產(chǎn)權(quán)證書的企業(yè)代表，公司董事長王伍表示：“大家都知道，產(chǎn)權(quán)分散登記俗稱叫做‘九龍治水’，確確實(shí)實(shí)給企業(yè)和產(chǎn)權(quán)人造成了很多辦證上的不方便，不動產(chǎn)登記九證合一，確實(shí)我感覺給我們開發(fā)企業(yè)和老百姓帶來了很多便利和實(shí)惠。”目前，德惠市和九臺區(qū)成為長春市首批面向社會提供不動產(chǎn)統(tǒng)一登記服務(wù)的地區(qū)，也標(biāo)志著不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度在長春市正式落地，不動產(chǎn)登記的全面啟動為實(shí)現(xiàn)登記機(jī)構(gòu)、登記依據(jù)、登記簿冊、信息平臺“四統(tǒng)一”的目標(biāo)邁出了重要一步。

　　去年7月29日，安徽省首本不動產(chǎn)權(quán)證在滁州發(fā)放，原本分散在多個部門的不動產(chǎn)登記職責(zé)整合由一個部門承擔(dān)，發(fā)放統(tǒng)一的不動產(chǎn)權(quán)證，方便市民辦理。實(shí)行不動產(chǎn)統(tǒng)一登記，原有的如土地證、房產(chǎn)證繼續(xù)有效，不必更換，只有新申請的才統(tǒng)一發(fā)放不動產(chǎn)權(quán)證。

　　新舊“房本”對比來看，不動產(chǎn)權(quán)證外頁除印有中華人民共和國不動產(chǎn)權(quán)證外，在其右上角寫有不動產(chǎn)登記抵押權(quán)、異地登記、查封登記等登記類型；內(nèi)頁內(nèi)容規(guī)定了權(quán)利人、證件種類、證件號、共有情況、權(quán)利人類型、登記原因、使用期限、取得價格(以萬元/平米為單位)。而房產(chǎn)證的外頁只有中華人民共和國房屋所有產(chǎn)權(quán)證，并無其它內(nèi)容，房產(chǎn)證的內(nèi)頁內(nèi)容包括房屋所有權(quán)人、共有情況、房屋坐落、登記時間、房屋性質(zhì)、規(guī)劃用途、房屋狀況和土地狀況。

　　滁州市市民祝山說：“不動產(chǎn)權(quán)登記證使我們的產(chǎn)權(quán)物權(quán)得到了更好的保障，不會因?yàn)橐郧岸嘧C的情況出現(xiàn)不必要的矛盾和糾紛，不動產(chǎn)權(quán)登記證辦理的話更加方便，只需要通過一個窗口就可以了不僅節(jié)約了我們辦證人的成本，而且很方便，便民利民�！�

　　繼滁州之后，安徽省其他城市不動產(chǎn)登記的工作也逐步開展。省會城市合肥市國土資源部門計(jì)劃用3年時間，完成集體土地三權(quán)發(fā)證，建成農(nóng)村土地和房屋權(quán)屬數(shù)據(jù)庫，為農(nóng)村不動產(chǎn)統(tǒng)一登記創(chuàng)造條件，同時，全面開展城市房屋和土地對應(yīng)關(guān)系調(diào)查工作，并進(jìn)行統(tǒng)一編號，為城市不動產(chǎn)數(shù)據(jù)整合夯實(shí)了基礎(chǔ)。安徽省國土廳地籍測繪處處長王文忠：“以往的時候一個權(quán)利人可能有多個不動產(chǎn)，他需要到多個部門去登記，實(shí)現(xiàn)統(tǒng)一登記以后他只要到一個部門去登記，應(yīng)該說大大方便了群眾�！�

　　今年1月27日，安徽蚌埠市不動產(chǎn)統(tǒng)一登記工作全面啟動。蚌埠不動產(chǎn)登記中心運(yùn)行至今，信息、資料系統(tǒng)整合運(yùn)轉(zhuǎn)正常，因?yàn)樵诜康禺a(chǎn)交流中心一站式辦公，老百姓沒有感到辦證不便。從今年年初發(fā)放第一本不動產(chǎn)證到目前，蚌埠不動產(chǎn)登記中心已發(fā)放三萬多本不動產(chǎn)證，在工作人員的介紹下，也打消了不少的疑惑和顧慮，蚌埠市不動產(chǎn)登記局副局長沈慶成說：“不動產(chǎn)統(tǒng)一登記剛實(shí)施的時候，老百姓擔(dān)心不動產(chǎn)統(tǒng)一登記以后，我原來的這些不動產(chǎn)權(quán)如何來登記，證書如何來使用，權(quán)利能不能得到保障的問題，我們堅(jiān)持的原則是產(chǎn)權(quán)不變更、證書不更換。多種類型的不動產(chǎn)在多個部門登記的，統(tǒng)一到一個部門來登記，頒發(fā)一本證書，證書記載的主要內(nèi)容房產(chǎn)的和土地的，主要的信息都是全部能夠體現(xiàn)的，唯一不同的就是原來兩個證記載的信息，現(xiàn)在記載在一個證書上，不動產(chǎn)統(tǒng)一登記后，為將來國家宏觀決策、分析提供更詳實(shí)的資料�！�

　　建立和實(shí)施不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度，對于保障權(quán)利人的合法權(quán)益，健全現(xiàn)代產(chǎn)權(quán)制度，夯實(shí)社會主義市場經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，提高政府治理效率和水平，實(shí)現(xiàn)行政審批和物權(quán)公示分離具有重大意義，沈局長坦言工作中遇到的一些問題還需要更多的政策上的支持：“這次機(jī)構(gòu)和職能的整合、改革以后，是把原來的原來的房屋產(chǎn)權(quán)管理的職能拿到國土資源管理部門來了，把交易管理職能任然留在住建部門，或者是房屋管理部門去了，大量的要涉及到雙方部門的銜接，雙方還是要緊密的溝通，目前有一些大的問題還有待國家把一些職能機(jī)構(gòu)捋的更順，存在的問題感覺還有一個就是職責(zé)整合后，行政訴訟的問題的增多，以往我們一年可能僅僅土地的訴訟在兩起到三起，今年到目前為止已經(jīng)有六起行政訴訟，這也是我們在工作中感到比較棘手的問題，國家一些指導(dǎo)性的政策還需要更明確和規(guī)范一些，缺乏一些可操作、指導(dǎo)性的東西�！�

　　從去年3月2號在青島頒發(fā)第一張不動產(chǎn)證書開始，山東省不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度不斷推進(jìn)。截止到上月28號，山東省市縣兩級不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)全面運(yùn)轉(zhuǎn)，全面實(shí)現(xiàn)“停發(fā)舊證、頒發(fā)新證”，不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度在山東全省落地。不動產(chǎn)登記制度實(shí)行一年半，21世紀(jì)不動產(chǎn)青島區(qū)總經(jīng)理助理程東對記者說，這并沒有給整個市場交易帶來太大影響：“青島的不動產(chǎn)登記，在全國范圍內(nèi)也算實(shí)施的比較早，其實(shí)對于一般的消費(fèi)者而言，或者對于我們的從業(yè)機(jī)構(gòu)來說，其實(shí)沒有一個太大的變化，只是反應(yīng)在一個權(quán)屬證書的名稱上�！�

　　青島樓市學(xué)者張百忍分析，不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度施行后，集體土地、房屋建筑所有權(quán)等十類不動產(chǎn)納入登記，國土資源部、公安部、民政部等9部門實(shí)現(xiàn)信息共享。這意味著，公民擁有房屋情況實(shí)現(xiàn)“全透明”。張百忍說：“大多數(shù)房子來講，實(shí)際上就是把房產(chǎn)證換成不動產(chǎn)證，更多的是數(shù)據(jù)統(tǒng)一起來，把以前各個部門、不同種類的房子統(tǒng)一以來，你從這個角度上講，并沒有太多的改變，更完善了、更系統(tǒng)的一個東西。政策實(shí)際就像經(jīng)濟(jì)普查一樣，摸清家底�！�

　　不動產(chǎn)登記之后，是否意味著房產(chǎn)稅開征？會否讓自己面臨高額稅費(fèi)？張百忍認(rèn)為“不一定的，就是說這個東西是房產(chǎn)稅的前提，你要出房產(chǎn)稅必須要搞清楚每個人或者每個家庭有幾套房子，只有這樣才能制定政策，但是有這個東西不一定就收稅，因?yàn)榉慨a(chǎn)稅是一個非常復(fù)雜的東西，要非常謹(jǐn)慎。”

　　從長遠(yuǎn)來看，不動產(chǎn)登記對房地產(chǎn)投資的抑制作用毋庸置疑。那么，手上已有數(shù)套房產(chǎn)的業(yè)主該如何取舍？平安好房青島區(qū)運(yùn)營總監(jiān)張斌說：“不動產(chǎn)登記是在為房產(chǎn)稅的征收做基礎(chǔ)性的準(zhǔn)備，所以自住型的、改善型的住宅我們是可以放心持有的，但是要選擇一些位置交通比較便利、生活配套比較成熟的區(qū)域；一些郊區(qū)或者新區(qū)、受規(guī)劃影響發(fā)展比較快的區(qū)域，這樣的房子可能未來的升值潛力空間比較大，但是目前來看持有的話成本、包括將來的稅費(fèi)成本還是比較高的；商辦物業(yè)可能會面臨著更多的空置，甚至升值空間有限，另外稅費(fèi)比較高，大家要投資的話是要謹(jǐn)慎選擇的�！�

　　國外不動產(chǎn)登記制度

　　不動產(chǎn)登記制度已實(shí)施多年，這一制度在讓不動產(chǎn)信息公開透明化的同時，還成為了征收房產(chǎn)稅及國家反腐的“利器”之一。當(dāng)然，國外的不動產(chǎn)登記制度與我國不完全相同。

　　新加坡的不動產(chǎn)登記制度來源于英聯(lián)邦廣泛采用的托倫斯登記制度。據(jù)《中國日報(bào)》亞太分社記者李濤介紹，這種登記制度令新加坡任何普通市民都可以針對某一房產(chǎn)查詢到業(yè)主的信息�！安贿^，從另一個角度看，要想查詢某人名下到底有多少房產(chǎn)卻因隱私權(quán)的限制而不被允許。”

　　德國不動產(chǎn)登記的做法由來已久，其法律依據(jù)可以追溯到1897年生效的《土地登記條例》，1900年生效的《民法典》以及之后陸續(xù)頒布的一系列法律。一百多年以來，德國權(quán)利登記制度作為房地產(chǎn)交易的法律依據(jù)一直為人們所奉行。不動產(chǎn)權(quán)屬的變更必須登記，登記之后才具備法律效力。德國華人薛成俊表示，德國不動產(chǎn)登記包含該不動產(chǎn)權(quán)的產(chǎn)生、變更和轉(zhuǎn)移等全過程。此外，受高額遺產(chǎn)稅的制約，德國老人在做不動產(chǎn)變更時需要靈活處理。

　　作為聯(lián)邦制國家，美國的不動產(chǎn)登記制度由各州根據(jù)自己的登記法規(guī)定，主要分為契約登記制度和托倫斯登記制度兩種，以縣、市為登記單位。美國的不動產(chǎn)登記除了有信息公開透明、方便查詢的作用，更重要的作用是作為征收房產(chǎn)稅的依據(jù)。美國所有州和地方政府都對房產(chǎn)所有人征收房產(chǎn)稅，而政府記錄的房產(chǎn)信息是征稅依據(jù)。地方政府設(shè)有專門的房地產(chǎn)評估辦公室，每年對私人房產(chǎn)做一次評估作為當(dāng)年的征稅基準(zhǔn)。房產(chǎn)稅屬于地方稅，稅率由州和地方議會決定。目前全美平均房產(chǎn)稅稅率約為1.4%，是地方政府非常穩(wěn)定的稅收來源。此外，美國不動產(chǎn)登記的另一個重要作用是確立了優(yōu)先權(quán)規(guī)則，即對于同一出讓人處置的同一不動產(chǎn)，兩個接續(xù)的受讓人之間誰能獲得優(yōu)先權(quán)的問題，這為降低交易風(fēng)險(xiǎn)提供了保障。