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　　央廣網(wǎng)北京12月2日消息 據(jù)中國之聲《央廣夜新聞》報(bào)道，習(xí)近平2日主持召開中央全面深化改革領(lǐng)導(dǎo)小組第七次會議。會議審議了《關(guān)于農(nóng)村土地征收、集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市、宅基地制度改革試點(diǎn)工作的意見》。會議指出，堅(jiān)持土地公有制性質(zhì)不改變、耕地紅線不突破、農(nóng)民利益不受損三條底線，在試點(diǎn)基礎(chǔ)上有序推進(jìn)。

　　上月中央農(nóng)村工作領(lǐng)導(dǎo)小組副組長陳錫文在糧食安全學(xué)術(shù)研討會上透露，農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市改革試點(diǎn)方案正在按照相關(guān)程序報(bào)批，快的話年內(nèi)，慢的話明年年初，試點(diǎn)方案就會出臺。同時(shí)，土地承包經(jīng)營權(quán)和農(nóng)民住房財(cái)產(chǎn)權(quán)抵押方案也已報(bào)批。

　　央廣記者在溫州樂清采訪調(diào)查發(fā)現(xiàn)，過去二十余年間，溫州的樂清各方合力形成一種所謂踩了政策紅線、但更適合當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)現(xiàn)實(shí)的農(nóng)村土地“土政策”。如今，他們正渴望搭上改革快車。

　　浙江樂清試水農(nóng)房跨行政村買賣

　　2008年年末，樂清市政府決定對本市范圍內(nèi)農(nóng)業(yè)戶口之間的農(nóng)房買賣，予以產(chǎn)權(quán)登記，此舉大大促進(jìn)了農(nóng)民用房的交易以及降低了農(nóng)房抵押貸款壞賬率。

　　自上個(gè)月在房產(chǎn)中介掛牌以來，浙江樂清的陳磊這段時(shí)間就忙起來了，經(jīng)常要帶人來看自家的房子。陳磊掛牌賣的房子是4年前他自己從一戶農(nóng)民手中買來的，是當(dāng)?shù)剞r(nóng)民在舊宅基地上自建的套房。“當(dāng)時(shí)是5年前從農(nóng)民手里買的，是農(nóng)民把老房子拆了建成商品房的模式出售的。價(jià)格便宜很多，當(dāng)時(shí)我們在買賣時(shí)簽了合同的，就是換到以后的話，雙方還是承認(rèn)的。”

　　在浙江樂清，像陳磊這樣把農(nóng)房拿到市場上交易非常的普遍，在樂清市柳市鎮(zhèn)的幾家房產(chǎn)中介里，店里掛出來的屬于集體房產(chǎn)的占了五六成。

　　樂清農(nóng)房交易暗流涌動與當(dāng)?shù)氐默F(xiàn)實(shí)有關(guān)，樂清現(xiàn)有戶籍人口128萬，其中農(nóng)業(yè)人口占了九成，人均土地面積只有0.32畝，近九成農(nóng)民早已不再務(wù)農(nóng)。許多至今還是農(nóng)民身份的商人，早就將自家農(nóng)房視為資金來源的一部分，農(nóng)房交易更加頻繁。雖然現(xiàn)在樂清市面上農(nóng)房買賣有很大一部分是無證的，但從2008年樂清開始以農(nóng)房產(chǎn)權(quán)登記以來，有房產(chǎn)證的農(nóng)房交易和抵押貸款日趨頻繁，特別是十八屆三中全會后，樂清市的這種做法逐漸得到了認(rèn)可，樂清市農(nóng)辦副主任蔡永固介紹，“十八屆三中全會講了要賦予農(nóng)民更多財(cái)產(chǎn)權(quán)利，那感到方向也對了，在暗地里操作了這么多年的事情也可以見陽光了�！�

　　安徽銅陵加快農(nóng)村產(chǎn)權(quán)確權(quán)發(fā)證進(jìn)度

　　2012年4月28號，銅陵市郊區(qū)灰河鄉(xiāng)五洲村的侯萬喜成為第一批拿到《房地產(chǎn)權(quán)證》的農(nóng)民。根據(jù)銅陵市出臺的農(nóng)村產(chǎn)權(quán)制度改革相關(guān)文件，他的農(nóng)房將由“不動產(chǎn)”變?yōu)椤傲鲃淤Y產(chǎn)”，可以用于抵押融資，也可進(jìn)行產(chǎn)權(quán)交易。侯萬喜說，住了大半輩子的祖房如今有了 “名分”，讓他感到很高興：拿到了房產(chǎn)證，對我們農(nóng)民的財(cái)產(chǎn)實(shí)現(xiàn)了保護(hù)。再一個(gè)，農(nóng)業(yè)生產(chǎn)方面可以做貸款呀、抵押呀。

　　然而，兩年多過去了，侯萬喜手里的這紙證書還無法從銀行獲取任何抵押貸款。和侯萬喜一樣，很多拿到房屋產(chǎn)權(quán)證的農(nóng)戶去銀行申請貸款，卻被告知“辦不了”，失望而歸。

　　眼看著試點(diǎn)工作被綁住手腳停滯不前，銅陵市政府于2013年9月份出臺了《銅陵市農(nóng)村房屋抵押融資管理辦法》，對如何將農(nóng)房用于抵押流轉(zhuǎn)作了詳細(xì)的說明，寄希望能夠繞過政策禁區(qū)，將試點(diǎn)工作推進(jìn)。施陵紅：這里面有一些政策上的設(shè)計(jì)，比方說宅基地上的房屋要進(jìn)行抵押流轉(zhuǎn)的話，應(yīng)該將房屋所在范圍內(nèi)的宅基地的使用權(quán)變更為集體用地使用權(quán)，并且要承諾今后不再申請宅基地。經(jīng)過處置抵押的農(nóng)房，它的集體經(jīng)濟(jì)組織成員可以有優(yōu)先購買權(quán)。

　　?   然而，政府為求突破做出來的辦法，并沒有效促使農(nóng)戶與銀行的行動。一方面，目前地方的嘗試并沒有得到中央政策的支持或許可，一旦土地使用性質(zhì)變更后，后期能否順利變更回宅基地使用權(quán)，打了一個(gè)大大的問號；另一方面，由于缺乏規(guī)范的農(nóng)房抵押流轉(zhuǎn)平臺，加上現(xiàn)在沒有專門的農(nóng)房價(jià)值評估機(jī)構(gòu)，老百姓雖然有流轉(zhuǎn)需求，但有很多顧慮。

　　鐘和平介紹說，針對這些問題，銅陵市政府目前已經(jīng)組建了農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易所，并有望在本月出臺兩個(gè)新辦法：政府即將出臺《農(nóng)村產(chǎn)權(quán)教育管理辦法》，這個(gè)管理辦法一出臺，我們的交易管理所就可以掛牌運(yùn)作了。這個(gè)從長遠(yuǎn)考慮就是對農(nóng)村的一些資產(chǎn)確權(quán)發(fā)證以后，通過市場的培育，來盤活農(nóng)村的資產(chǎn)，來進(jìn)行交易、進(jìn)行流轉(zhuǎn)。目前政府正在研究制定、也即將出臺《農(nóng)村產(chǎn)權(quán)抵押融資風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償資金管理辦法》，就是把農(nóng)村產(chǎn)權(quán)抵押這一塊的風(fēng)險(xiǎn)來進(jìn)行分擔(dān)，保險(xiǎn)公司承擔(dān)50%的風(fēng)險(xiǎn)、銀行承擔(dān)20%的風(fēng)險(xiǎn)、政府這一塊承擔(dān)30%的風(fēng)險(xiǎn)，這是在貸款不能償還的情況下來啟動這個(gè)辦法。

　　鐘和平表示，下一步，銅陵市將加快農(nóng)村產(chǎn)權(quán)確權(quán)發(fā)證的進(jìn)度，在確權(quán)發(fā)證的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步地培育和完善交易市場，同時(shí)擴(kuò)大農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易抵押融資的范圍，增加融資貸款的額度，從而為農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化規(guī)模經(jīng)營、為農(nóng)民創(chuàng)業(yè)開辟融資渠道。

　　河南鄭州率先建立起城鄉(xiāng)統(tǒng)一、房地一體的房地產(chǎn)登記制度

　　《鄭州市集體土地上房屋登記暫行辦法》明確規(guī)定，村民自建的3層以下(含3層)房屋以及村民小組、村民委員會、村辦企業(yè)等農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織建設(shè)的房屋,由于歷史原因用地和規(guī)劃材料缺失的,在按規(guī)定補(bǔ)辦建設(shè)工程規(guī)劃許可證或鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃許可證、集體土地使用證(或宅基地使用證)后,可予以登記。 這充分說明鄭州在農(nóng)房抵押貸款轉(zhuǎn)讓方面進(jìn)行了積極探索，鄭州市房管局產(chǎn)權(quán)處處長黃煜：“國家的大的政策現(xiàn)在還沒有出臺，包括土地能不能抵押啊、能不能流轉(zhuǎn)啊現(xiàn)在都在探討。鄭州市出臺的有一個(gè)集體土地辦證暫行辦法，可以進(jìn)行抵押，轉(zhuǎn)讓是在村民組內(nèi)部可以轉(zhuǎn)讓�！�

　　雖然目前有的農(nóng)民抵押房屋還債或者投資，這種情況可以辦理抵押登記。但是農(nóng)民個(gè)人房屋設(shè)定抵押權(quán)只能為本家庭成員擔(dān)保，另外在處分抵押房屋時(shí)只能面向本集體組織成員。這說明農(nóng)村房屋距正式買賣還有一段路要走， 記者了解到，現(xiàn)在河南省少數(shù)農(nóng)村住宅已經(jīng)取得了房屋產(chǎn)權(quán)證，但更多的實(shí)際情況是，村民建設(shè)住宅很難拿到產(chǎn)權(quán)登記時(shí)所需的要件，比如宅基地證，因此無法獲得產(chǎn)權(quán)證。黃煜： “登記這一塊主要是土地這一塊主要是土地的宅基地證，現(xiàn)在很多農(nóng)民手里沒有這個(gè)證�！�

　　農(nóng)村宅基地和農(nóng)房入市可成農(nóng)村土地制度改革突破口

　　在未來的新型城鎮(zhèn)化過程中，農(nóng)民如何從農(nóng)村土地改革中獲取更多收益？如何在保障農(nóng)民利益的前提下，引入市場化因素來推動農(nóng)村土地利用改革？這是一系列我們面臨的現(xiàn)實(shí)問題，也是一個(gè)不斷在被破解的長遠(yuǎn)問題。在農(nóng)村耕地受到嚴(yán)格保護(hù)的前提下，農(nóng)村宅基地和農(nóng)房入市可以成為農(nóng)村土地制度改革的突破口。

　　展望未來，改革的探索或許更應(yīng)該關(guān)注到這么幾個(gè)問題，在頂層設(shè)計(jì)指引與提速的基礎(chǔ)上，在具體細(xì)節(jié)方面更加有針對性，且做到穩(wěn)步高效：

　　首先，探索農(nóng)民增加財(cái)產(chǎn)性收入渠道，慎重穩(wěn)妥推進(jìn)農(nóng)民住房財(cái)產(chǎn)權(quán)抵押、擔(dān)保、轉(zhuǎn)讓的改革試點(diǎn)，第一正視的問題就是在法律上的合法性問題。

　　其次，農(nóng)民居所是重大民生問題，也是一個(gè)重要的難以回避的社會問題。各地放開試水農(nóng)房抵押轉(zhuǎn)讓當(dāng)中，怎么在實(shí)踐中破解一些矛盾點(diǎn)，有什么更完善、周全的辦法，這是考驗(yàn)改革探索的一大重要節(jié)點(diǎn)，也是為何強(qiáng)調(diào)要穩(wěn)妥推進(jìn)的重要原因。

　　再者，相關(guān)農(nóng)房抵押轉(zhuǎn)讓政策的改革和實(shí)際操作中，都將要尋求做好有關(guān)抵押、轉(zhuǎn)讓價(jià)值的評估問題，以及解決諸如農(nóng)房轉(zhuǎn)讓轉(zhuǎn)讓人與受讓人條件的界定問題。那么，各地在下一步的改革試點(diǎn)時(shí)，怎么在農(nóng)房抵押、轉(zhuǎn)讓的操作細(xì)節(jié)設(shè)計(jì)上多下功夫，比如價(jià)值評估、轉(zhuǎn)讓人與受讓人的條件界定、相關(guān)抵押貸款資金投向的選擇與監(jiān)管、還有做好轉(zhuǎn)讓收益的分配問題，怎么來深入探索和設(shè)計(jì)更為合理、穩(wěn)妥、公正的抵押模式。

　　最后，各地穩(wěn)妥推進(jìn)農(nóng)房抵押轉(zhuǎn)讓試點(diǎn)改革，很關(guān)鍵的一點(diǎn)是要構(gòu)建風(fēng)險(xiǎn)防控機(jī)制，尤其是對因抵押處置造成農(nóng)民失房失地可能引發(fā)社會風(fēng)險(xiǎn)的風(fēng)險(xiǎn)防控。