央廣網(wǎng)北京4月12日消息（記者王逸群）據(jù)中國之聲《新聞晚高峰》報(bào)道，北京市萊茵灣項(xiàng)目，近日被曝光涉嫌科研樓上建別墅。公開資料顯示，該小區(qū)的二期工程公寓項(xiàng)目在2013年就已經(jīng)開盤銷售，一期獨(dú)棟別墅更是早已售完。近幾年來，科研項(xiàng)目用地涉嫌未經(jīng)批準(zhǔn)擅自改變用途或違規(guī)銷售在各地頻發(fā)，北京市2013年也有過被查出的相關(guān)案例。萊茵灣項(xiàng)目到底是否涉嫌違規(guī)？科研樓當(dāng)“住宅”賣到底有沒有監(jiān)管？購買此類房屋有何風(fēng)險(xiǎn)？

　　萊茵灣項(xiàng)目銷售主管透露，該小區(qū)用地的確是科研用地，所建別墅以及公寓，也是“科研辦公樓”。但是記者實(shí)地探訪發(fā)現(xiàn)，小區(qū)的居民都表示自己買這里的房子是用來自住，并非是搞科研項(xiàng)目。小區(qū)居民表示：“人家買的早的一棟三層別墅才50多萬，房子比我們家大多了�！币灿行�區(qū)居民說：“這個(gè)萊茵灣商住兩用，能買也能賣，就是貸款不行�！�

　　萊茵灣項(xiàng)目用地是否為科研用地？所建別墅到底是什么性質(zhì)？公開資料顯示，萊茵灣項(xiàng)目一期開發(fā)商為北京中建土博士科技發(fā)展有限公司，查詢工商登記信息可發(fā)現(xiàn)，該企業(yè)曾在2015年因未公示年度報(bào)告，被列入工商部門異常經(jīng)營名錄，記者撥打該公司公開電話無人接聽。

　　記者以購房者身份咨詢了北京市國土局以及通州分局，工作人員表示，根據(jù)土地管理法規(guī)定,國家實(shí)行土地用途管制制度，因此不能隨意改變土地用途，至于“科研樓賣別墅等問題要問建委”，“買賣房屋歸建委管，土地這塊我只能答復(fù)您說不能隨便改變土地用途。至于二手房怎么轉(zhuǎn)賣、符合什么規(guī)定，您得問住建委，問問它們那邊有沒有什么五證齊全之類的，可能一手房的時(shí)候他都不一定合法�！�

　　媒體報(bào)道顯示，萊茵灣小區(qū)“開盤”已多年，房屋交易中多環(huán)節(jié)要經(jīng)住建部門之手,此異�？稍�引起關(guān)注？記者前后兩次前往通州區(qū)住建委希望了解情況，負(fù)責(zé)人表示北京市住建委已經(jīng)介入調(diào)查，因此目前不便接受采訪。

　　對于萊茵灣項(xiàng)目的土地情況，北京市國土局通州分局負(fù)責(zé)人透露目前已經(jīng)初步核查清楚，有關(guān)情況以及該項(xiàng)目是否存在違規(guī)違法等問題，將于近期向媒體披露。

　　萊茵灣小區(qū)科研地上賣別墅是否存在問題依舊有待政府部門的調(diào)查。不過中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，科研用地“變身”住宅居住或存在“灰色地帶”。他解釋說，該小區(qū)一期的獨(dú)棟建筑其建筑形態(tài)和別墅相似，但此“別墅”并非彼“別墅”�！皠e墅”是一個(gè)產(chǎn)權(quán)定義，指容積率低于1的住宅用地，科研用地上面建筑物的使用用途和產(chǎn)權(quán)用途并不能混同，但就萊茵灣項(xiàng)目來說，在使用用途上的確可能涉嫌違規(guī)。

　　張大偉覺得主要問題出在使用用途和產(chǎn)權(quán)用途是兩回事兒，所以有可能開發(fā)商在這個(gè)定義上面是不違規(guī)的，的確是科研用地建造出來了一個(gè)獨(dú)棟建筑，“但使用用途上是可能涉嫌違規(guī)，現(xiàn)在有關(guān)部門也在監(jiān)管，但是確實(shí)很難，有擦邊球在里面，想要完全明確也不容易�！�

　　今年3月26日，北京市國土局、工商局等部門聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)商業(yè)、辦公類項(xiàng)目管理的公告》，明確商業(yè)、辦公類項(xiàng)目不得擅自改變?yōu)榫幼〉扔猛�。具體來說，開發(fā)企業(yè)在建（含在售）商辦類項(xiàng)目，銷售對象應(yīng)當(dāng)是合法登記的企事業(yè)單位、社會組織。購買商辦類項(xiàng)目的企事業(yè)單位、社會組織不得將房屋作為居住使用，再次出售時(shí)，應(yīng)當(dāng)出售給企事業(yè)單位、社會組織。公告執(zhí)行之前，已銷售的商辦類項(xiàng)目再次上市交易時(shí)，可出售給企事業(yè)單位、社會組織，也可出售給個(gè)人，但個(gè)人購買應(yīng)當(dāng)符合限購條件。

　　張大偉表示，按此規(guī)定就算萊茵灣小區(qū)二期的公寓樓是科研辦公樓，如果出售給個(gè)人用于居住，也屬于明顯違規(guī)，“不分割產(chǎn)權(quán)一棟樓賣給諸多個(gè)人的，必然不是科研用途。這個(gè)很容易明確，因?yàn)榫幼�屬性很明顯，不像是獨(dú)棟樓的那種別墅。這種科研辦公樓賣給很多個(gè)人的，那肯定就是違規(guī)的了。”

　　對于萊茵灣項(xiàng)目的購房者，他們所購買的別墅和公寓，未來是否面臨風(fēng)險(xiǎn)？北京市才良律師事務(wù)所房產(chǎn)律師王才亮分析，如果萊茵灣小區(qū)相關(guān)項(xiàng)目確實(shí)被查證明是違建，或者存在其他問題，購房者可能會面臨諸多風(fēng)險(xiǎn)，“購買者最大的風(fēng)險(xiǎn)就是不能取得房屋所有權(quán)證，已經(jīng)取得的也面臨因?yàn)檫`法而被注銷的風(fēng)險(xiǎn)，房屋的權(quán)屬有不確定性。如果是違法建筑違法建設(shè)，還有的風(fēng)險(xiǎn)就是可能受到有關(guān)部門查處的問題，可能就會受到糾正，購買者可能會被要求補(bǔ)繳土地出讓金�！�

　　而張大偉表示，依據(jù)北京市的相關(guān)規(guī)定商辦類項(xiàng)目要杜絕居住用途，因此房屋內(nèi)的燃?xì)�、淋浴間等也有可能面臨拆改等問題，此外所購房產(chǎn)未來轉(zhuǎn)讓流通可能會遇到更加嚴(yán)格的政策限制。