央廣網(wǎng)北京4月9日消息（記者 朱冠安 龐婷）北京樓市顯現(xiàn)出明顯的回暖信號(hào)，“小陽(yáng)春”行情如期而至。3月份，北京市二手住房網(wǎng)簽19886套，同比增長(zhǎng)3.4％，環(huán)比增長(zhǎng)144.6％，達(dá)到近15個(gè)月以來(lái)高位；一季度累計(jì)網(wǎng)簽43098套，與去年同期基本持平。根據(jù)三方協(xié)議簽約數(shù)據(jù)，3月份主要經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)二手住房三方協(xié)議簽約量同比增長(zhǎng)8.7％，單月實(shí)際簽約量達(dá)到近17個(gè)月以來(lái)最高水平；一季度主要經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)二手住房三方協(xié)議簽約量同比增長(zhǎng)7.7％。

中指研究院發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，今年開年以來(lái)，北京二手房市場(chǎng)展現(xiàn)出較強(qiáng)韌性，且存量掛牌數(shù)量持續(xù)下降，到2月底降至12.2萬(wàn)套，較2025年末減少1.5萬(wàn)套。掛牌量的回落反映出二手房賣方的預(yù)期正逐漸趨穩(wěn)。“今年以來(lái)二手房和新房的價(jià)格趨于穩(wěn)定，基本沒有太大的波動(dòng)，3月份以來(lái)成交量明顯上升，我們門店在3月份一共賣出去20多套二手房�！北本┴S臺(tái)區(qū)一位鏈家經(jīng)紀(jì)人的話印證了這一趨勢(shì)。

某新房樓盤售樓處（央廣網(wǎng)記者 朱冠安 攝）

從成交結(jié)構(gòu)看，此輪行情主要由剛需群體支撐。我愛我家研究院數(shù)據(jù)顯示，3月份，總價(jià)300萬(wàn)元以下二手房成交占比達(dá)66.3%，同比上升19.1個(gè)百分點(diǎn)；從成交區(qū)域看，東城、西城等核心區(qū)占比略降，石景山、通州等區(qū)占比提升，反映出新市民、年輕剛需入市意愿升溫。一位鏈家經(jīng)紀(jì)人介紹，每年3月是傳統(tǒng)的樓市“小陽(yáng)春”和學(xué)區(qū)房入學(xué)窗口期，疊加前期房?jī)r(jià)調(diào)整后性價(jià)比凸顯，促使觀望的剛需和改善需求集中入市。目前市場(chǎng)呈現(xiàn)“核心區(qū)強(qiáng)、外圍區(qū)穩(wěn)”的分化格局，東西城、海淀、朝陽(yáng)等核心區(qū)域以及優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)房、次新房?jī)r(jià)格抗跌屬性明顯，而非核心區(qū)、“老破小”及遠(yuǎn)郊區(qū)縣房源價(jià)格承壓，以價(jià)換量特征明顯。

宏觀數(shù)據(jù)雖暖意融融，但微觀市場(chǎng)的分化在通州運(yùn)河片區(qū)體現(xiàn)得尤為具體。在北運(yùn)河?xùn)|地鐵站附近的我愛我家門店，銷售傅先生介紹，今年3月至4月首周，門店帶看量?jī)H較去年同期“稍微高一點(diǎn)”，成交量在通州各板塊中處于相對(duì)低位�！斑@個(gè)片區(qū)沒有學(xué)區(qū)加持，客戶以純剛需為主，預(yù)算集中在200萬(wàn)到500萬(wàn)元，成交主力是40平方米左右的一居室，平均每天帶看3到5組�！狈�?jī)r(jià)同比幾無(wú)波動(dòng)，看房者最關(guān)心房屋本身、地理位置和積分落戶政策，投資需求寥寥。

與剛需板塊的溫和表現(xiàn)形成鮮明對(duì)比，同片區(qū)的中建運(yùn)河玖院持續(xù)熱銷。項(xiàng)目策劃胡賽青告訴記者，該項(xiàng)目自2025年9月底開盤以來(lái)熱度不減，“去年我們用不到4個(gè)月的銷售周期，就實(shí)現(xiàn)了年底北京套數(shù)和面積雙第一，也是近十年通州住宅首次登頂北京銷冠樓盤”。2026年截至4月8日，項(xiàng)目已網(wǎng)簽297套，實(shí)際銷售超300套。

周末中建運(yùn)河玖院?jiǎn)稳盏皆L高峰能接近百組（央廣網(wǎng)發(fā) 受訪者供圖）

戶型去化呈現(xiàn)兩極向好：小戶型已基本售罄，僅余零星房源；當(dāng)前主推的150至260平方米大戶型去化同樣可觀，“周末單日到訪高峰能接近百組，周末單周可成交五六套，好的時(shí)候能賣10多套”。購(gòu)房客戶以北京東部區(qū)域?yàn)橹鳎瑬|西城、海淀的改善客群亦大量涌入。

胡賽青認(rèn)為，項(xiàng)目熱銷的核心在于副中心的確定性價(jià)值——距北京市政府直線不到2公里，坐擁運(yùn)河生態(tài)景觀、交通樞紐、商業(yè)文娛等成熟配套，“客戶買的是區(qū)域成長(zhǎng)的安全性，抗跌性更強(qiáng)，加上第四代住宅的產(chǎn)品力和臨河產(chǎn)品的稀缺性”。同時(shí)，全市二手房市場(chǎng)回暖也形成帶動(dòng)效應(yīng)：核心城區(qū)二手房順利出售后，不少業(yè)主選擇來(lái)此置換大戶型，部分客戶決策周期明顯縮短。該項(xiàng)目總規(guī)劃1500多套，預(yù)計(jì)2028年6月及年底分批交付，隨著副中心基建持續(xù)落地、運(yùn)河生態(tài)配套完善，片區(qū)居住價(jià)值仍有較大提升空間。