| 以“救市”的名義
中廣網(wǎng)北京10月14日消息 對(duì)于如今的樓市來(lái)說(shuō)，地方政府救市已經(jīng)不再是一個(gè)新鮮的話題了，各地出現(xiàn)的救市舉措層出不窮，南京政府也只是在這股救市大潮中的一個(gè)強(qiáng)化分子。而前不久的中房協(xié)，也稱給國(guó)務(wù)院有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)上書了一份房地產(chǎn)政策調(diào)整建議，得到國(guó)務(wù)院有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)的重視。于是，救市與否的浪潮再次掀起。
攤開全國(guó)地圖，從鄭州地方政府率先向市民施行購(gòu)房補(bǔ)貼開始，如今，全國(guó)已經(jīng)有長(zhǎng)沙、西安、重慶、沈陽(yáng)、成都等十余個(gè)城市參與其中，各地采用購(gòu)房補(bǔ)貼、降低稅率、放寬公積金貸款舉措等方式，地方政府救市之風(fēng)愈演愈烈。
政府補(bǔ)貼反落開發(fā)商腰包
市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的特征的定義中，明確表示，商品之間的交換主要由市場(chǎng)調(diào)配時(shí)，這種社會(huì)化、由市場(chǎng)進(jìn)行資源調(diào)配的商品經(jīng)濟(jì)就是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)。既然由市場(chǎng)做主，那么，其中的變幻莫測(cè)也不是由一段文字能定義得了的。當(dāng)樓市低迷，購(gòu)房者遲遲不出手，地方政府在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的背后伸出手來(lái)，要給購(gòu)房者補(bǔ)貼，要減稅，此舉，是為救市。
然而，尋究目前房地產(chǎn)市場(chǎng)還處于謎團(tuán)狀態(tài)的原因，有很多專家都表示過(guò)這最主要的是由供需不合理所導(dǎo)致的。一位專家曾介紹過(guò)，理想的供給結(jié)構(gòu)應(yīng)該是：中檔住房占市場(chǎng)的50%左右，高檔住房和低檔住房各占20%左右。但看武漢目前住宅市場(chǎng)的供應(yīng)結(jié)構(gòu)，這個(gè)比例卻遠(yuǎn)遠(yuǎn)失衡。
一位對(duì)房產(chǎn)關(guān)注度較高的民間人士表示，表面上政府是在補(bǔ)貼購(gòu)房者，但在開發(fā)商逐利的本性刺激下，這些補(bǔ)貼也終究還是會(huì)落在開發(fā)商的腰包。因此，對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，容易形成“政府和開發(fā)商是兄弟”的偏激觀點(diǎn)。
莫陷入惡性循環(huán)局面
如今的房?jī)r(jià)處在高位運(yùn)行狀態(tài)，然而，即便是這種非理性的狀態(tài)也仍然屬于市場(chǎng)化運(yùn)作的結(jié)果，武漢一房產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)何先生表示，決定樓市發(fā)展方向的終究是市場(chǎng)，這是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的一般規(guī)律，也是一個(gè)行業(yè)正常、健康發(fā)展最有效的調(diào)節(jié)方式。
目前屬于市場(chǎng)調(diào)整的初期，如果開發(fā)商在一種過(guò)高的利潤(rùn)空間的支配下，政府出來(lái)救市，更加容易讓市場(chǎng)形成“一放就亂、一收就死”的惡性循環(huán)局面，這對(duì)于一個(gè)行業(yè)未來(lái)的發(fā)展來(lái)說(shuō)，更加不利。
而一房產(chǎn)代理機(jī)構(gòu)方先生則表示，房地產(chǎn)市場(chǎng)的低迷并不僅僅是房地產(chǎn)內(nèi)部的周期性調(diào)整，還受到外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境的影響，因此房地產(chǎn)何時(shí)結(jié)束調(diào)整更多地取決于外部因素。目前，央行雖然出臺(tái)“雙率”齊降的松動(dòng)政策，但是市場(chǎng)不應(yīng)期待政府會(huì)有較大力度的救市舉措。
武漢現(xiàn)代國(guó)民經(jīng)濟(jì)研究所房地產(chǎn)發(fā)展研究部主任王芳則表示，救市，救好了市場(chǎng)會(huì)變活，救不好，有可能陷入“一放就亂，一收就死”的惡性循環(huán)。這其中，正確估量救市需投入的資金至關(guān)重要。資金過(guò)少，只能解燃眉之急，沒(méi)辦法影響問(wèn)題本質(zhì)。資金過(guò)多，一方面損失了資金的機(jī)會(huì)成本，另一方面增加了國(guó)家的財(cái)政負(fù)擔(dān)，確切地說(shuō)是納稅人的負(fù)擔(dān)。
◆專家觀點(diǎn)
及時(shí)調(diào)整和自救才能謀求更大發(fā)展
兩個(gè)月前，地產(chǎn)大佬馮侖、任志強(qiáng)、潘石屹在陽(yáng)光100置業(yè)范小沖的導(dǎo)演下，在長(zhǎng)三角制造出了一個(gè)虛擬開發(fā)商代表“豬堅(jiān)強(qiáng)”。“豬堅(jiān)強(qiáng)”從300斤瘦到100斤，解放軍就會(huì)來(lái)，豬堅(jiān)強(qiáng)就得救了，看起來(lái)開發(fā)商只要硬挺，就會(huì)挺出一個(gè)結(jié)果。
而今“解放軍”的確開始來(lái)了，各地政府近日出臺(tái)的一系列救市舉措，讓開發(fā)商至少在心態(tài)上緩了一口氣，不過(guò)“天救自助者”，各種來(lái)自政府層面的利好遠(yuǎn)不及直接降價(jià)銷售來(lái)得快。
南京救市最全面
9月，同處長(zhǎng)江沿岸的南京秋老虎還在發(fā)威。但樓市氣溫卻比實(shí)際溫度低多了。有消息稱，南京主城區(qū)樓盤出現(xiàn)了一天賣不了一套的局面。就此，南京市地方政府終于出手，要給樓市打一劑強(qiáng)心針!
9月27日，南京市政府正式召開新聞發(fā)布會(huì)，發(fā)布了《關(guān)于保持房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定健康發(fā)展的意見》。這20條房產(chǎn)新政被稱為“融成都、西安、常州”等地救市政策為一體的“集大成者”。
據(jù)悉，“20條”中最引人注目的有以下幾項(xiàng)規(guī)定：購(gòu)房補(bǔ)貼、二手房交易五年期限、統(tǒng)一劃定為“商品房買賣合同登記鑒證日期”，高檔房以114m2為界，住房公積金貸款額度將從現(xiàn)有的20萬(wàn)元/人調(diào)高到30萬(wàn)元/人。意見一出，激起千層浪。南京市房產(chǎn)局相關(guān)官員表示，這次政策的出臺(tái)直接原因就是“今年南京房地產(chǎn)市場(chǎng)的不景氣，到了要調(diào)整的時(shí)候，這個(gè)不用回避”。
不景氣的市場(chǎng)環(huán)境下，行業(yè)協(xié)會(huì)豈能“坐而論道”?
救市 不只是南京
縱觀今年的樓市，出現(xiàn)救市行為的城市并不少，沈陽(yáng)、福州、長(zhǎng)沙、重慶、廈門等很多城市的商品房市場(chǎng)出現(xiàn)了銷售持續(xù)下滑的態(tài)勢(shì)，使得這些城市的主管部門對(duì)樓市硬著陸產(chǎn)生擔(dān)憂，“暖市政策”順勢(shì)出爐。
在土地方面，由于央行、銀監(jiān)會(huì)規(guī)定金融機(jī)構(gòu)禁止向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放專門用于繳納土地出讓價(jià)款的貸款，使得低迷的土地市場(chǎng)雪上加霜。
作為應(yīng)對(duì)，地方主管部門推出了一系列舉措，諸如放緩?fù)恋赝瞥鏊俣�、放寬出讓條件，在土地出讓價(jià)格方面做出讓步等等。
如果說(shuō)在土地市場(chǎng)上采取的措施目的在于給開發(fā)商松綁，那么從消費(fèi)者的層面來(lái)“救市”就顯得方法多多了：調(diào)整公積金貸款、為買房人提供補(bǔ)貼、降低契稅、降低準(zhǔn)入門檻等等不一而足。
財(cái)政收入是關(guān)鍵
屬于政府的和歸于市場(chǎng)的，兩者究竟該如何協(xié)調(diào)?
這是個(gè)沒(méi)有答案的疑問(wèn)句，因?yàn)橐磺卸歼�在摸索中。
有人曾經(jīng)總結(jié)過(guò)三種認(rèn)為政府應(yīng)該救市的說(shuō)法，首先就是認(rèn)為樓市大規(guī)模破產(chǎn)或者倒閉，以及由于房?jī)r(jià)下跌造成斷供，會(huì)導(dǎo)致銀行大量壞賬，危及國(guó)家的金融體系安全;其次，房地產(chǎn)行業(yè)是國(guó)家的支柱行業(yè)，其發(fā)展變化會(huì)影響到國(guó)家的宏觀經(jīng)濟(jì);第三，房地產(chǎn)行業(yè)的衰退會(huì)導(dǎo)致大量失業(yè)，引發(fā)社會(huì)的不穩(wěn)定因素。
但種種復(fù)雜的因素背后，政府紛紛出手救市的根本是什么?土地出讓金帶來(lái)的財(cái)政收入。
9月中旬，在廈門舉辦的第十二屆投資貿(mào)易洽談會(huì)上，包括北京、天津、深圳等17個(gè)城市的國(guó)土局局長(zhǎng)帶著地塊來(lái)到廈門，業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為這是各地政府應(yīng)對(duì)土地流拍的舉動(dòng)。
有資料顯示，土地出讓金約占地方財(cái)政收入的60%，今年以來(lái)的土地市場(chǎng)低迷的態(tài)勢(shì)，也使得不少地方政府土地財(cái)政危機(jī)露出苗頭，而地方政府的土地財(cái)政關(guān)系到各省市保障性住房的建設(shè)以及相關(guān)的市政建設(shè)，的確不能“等閑視之”。
據(jù)國(guó)土資源部下屬全國(guó)地價(jià)監(jiān)測(cè)中心的統(tǒng)計(jì)，今年上半年，全國(guó)流標(biāo)、流拍的土地達(dá)到出讓總數(shù)的10%。截至今年4月底的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，自去年10月后的半年內(nèi)，全國(guó)范圍內(nèi)的土地流拍數(shù)量不過(guò)40幅。而之后的5個(gè)月間，全國(guó)各城市的土地流拍數(shù)量呈激增態(tài)勢(shì)。20個(gè)大中城市至今已有超過(guò)120幅土地流拍、流標(biāo)或未成交。
其中，上海、北京這類一線城市從早些年開始已經(jīng)逐漸減少財(cái)政收入中土地出讓金的比例，二三線城市由于對(duì)土地出讓金的依賴性更強(qiáng)，這似乎也能很好地解釋目前出現(xiàn)救市舉措的城市大多在二線城市的原因。
自救比求救更有效
在南京出現(xiàn)救市舉措之后，市場(chǎng)并沒(méi)有出現(xiàn)大幅度波動(dòng)。有消息顯示，南京黃金周前五天只有23套房子成交。而其他幾個(gè)出臺(tái)了救市政策的城市，如成都、西安、長(zhǎng)沙、廈門、杭州等等，成交量也并不如人意。
反觀市場(chǎng)上一些降價(jià)力度比較大的樓盤，則似乎顯得豐收在望。
近日萬(wàn)科公布的中報(bào)更是顯示“降價(jià)要趁早”。三次領(lǐng)跌的萬(wàn)科，上半年實(shí)現(xiàn)銷售面積265.8萬(wàn)平方米，銷售金額241.3億元，同比分別增長(zhǎng)15.0%和38.1%，實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入172.6億元，凈利潤(rùn)20.6億元，同比分別增長(zhǎng)55.5%和23.6%，市場(chǎng)份額則由2007年上半年的1.9%增長(zhǎng)到今年上半年的2.7%。當(dāng)領(lǐng)跌的萬(wàn)科依然領(lǐng)先同行時(shí)，降價(jià)風(fēng)暴背后就不得不引發(fā)人們的思考。 | 
